Preiswerter und bezahlbarer Wohnraum

Veröffentlicht am 14.01.2018 in Kommunalpolitik
 

Preiswerter und bezahlbarer Wohnraum

Immobilien sind in unsrer Region in den letzten Jahren deutlich teurer geworden. Dies gilt für Neubauten, Bestandsobjekte und Grundstücke gleichermaßen.

Gründe hierfür sind steigende Einwohnerzahlen, hochattraktive Arbeitsplätze und das niedrige Zinsniveau, das zu einer „Flucht“ in die vermeintlich sichere Anlage in Immobilien führt.

Daher ist es für „Durchschnittsverdiener“, also z.B. junge Familien oder Paare kaum noch möglich, in Leonberg Eigentum zu erwerben oder überhaupt noch eine Wohnung zu mieten.

Auch vor Ort entsteht Handlungsdruck, die Stadt Leonberg muss dringend handeln. Das kostet Geld, allerdings profitiert die Kommune auch von jährlich eingesparten Zinsen für ihre Kredite in Millionenhöhe und den steigenden Einnahmen aus der Einkommensteuer.

Entwicklung von preisgünstigerem Wohnraum auf städtischen Grundstücken, Bereitstellung eines jährlichen Budgets zur Subvention von Baumaßnahmen und Zusammenarbeit mit geeigneten Investoren ist unbedingt notwendig – auch wenn eine Mehrheit im Gemeinderat die Zeichen der Zeit immer noch nicht erkannt hat!

Eine ausführliche Schilderung der Handlungsnotwendigkeiten lesen Sie untenstehend. Das LKZ Interview zum Thema bezahlbarer Wohnraum können Sie hier nachlesen.

Preiswerter und bezahlbarer Wohnraum

 

Immobilien sind in den letzten Jahren in unserer Region deutlich teurer geworden. Dies gilt für Grundstücke, Neubauten, Bestandobjekte, Wohneinheiten und Häuser gleichermaßen.

Was sind die Gründe? Welche Bevölkerungsschichten leiden darunter? Was kann und muss vor Ort getan werden? Warum weigert sich eine Mehrheit im Gemeinderat akuten Handlungsbedarf für die Stadt Leonberg zu akzeptieren?

Gründe für den „Immobilienboom“ – Nachfrage steigt dramatisch, das Angebot ist aber begrenzt

2009 hat die EZB das Zinsniveau drastisch gesenkt und flutet seither den Markt mit Liquidität, so dass ein „(Geld-) Anlagenotstand“ entstanden ist. Für risikolose Anlagen bekommt der Sparer in Deutschland so gut wie keine Zinsen mehr. Die Mentalität der Deutschen ist risikoscheu, so dass für Viele eine Aktien(fonds)anlage kaum in Frage kommt. Erstaunlicherweise gelten aber Immobilien landläufig als nahezu risikolose Geldanlage – was im Übrigen keinesfalls den Realitäten entspricht.

Maßgabe für die Entwicklung von Baugebieten in den vergangenen Jahren in Baden-Württemberg war die Prämisse „Innen vor Außen“. In der Praxis hieß das, eher innerstädtische Brachen und Baulücken zu schließen, als Baugebiete auf der grünen Wiese zu entwickeln.

Viele Jahre ging man –auch in der Region Stuttgart- von tendenziell sinkenden Bevölkerungszahlen aus. Für die Stadt Leonberg hieß dies im besten Fall eine Stagnation der Einwohnerzahl. Doch die Prognosen erweisen sich als falsch. Leonberg ist binnen weniger Jahre von 45.000 auf fast 48.000 Einwohner gewachsen und wird 2030 – wahrscheinlich aber deutlich früher – die 50.000er Grenze überschreiten. Neben den vielen neuen Arbeitsplätzen und der Zuwanderung ist hier vor allem eine zunehmende Geburtenrate ursächlich.

Hauptgrund für den Siedlungsdruck ist jedoch die Niederlassung neuer (Bosch Entwicklungszentrum, Thales,…) und die Expansion bestehender (Trumpf, Porsche,…) Weltkonzerne, die allesamt von der glänzenden Konjunktursituation profitieren. In puncto Wirtschaftskraft ist der Kreis BB die Nr. 1 in Deutschland und Leonberg ist mit seiner „Lagegunst“ (das ist „Fluch und Segen“ zugleich) eine von 3-4 bevorzugten Städten in diesem Kreis.

Weitere Aspekte für die Verteuerung von Immobilien sind zunehmende gesetzliche Vorgaben im Neubaubereich, die in Teilen „über das Ziel hinaus schießen“ (überdachte Fahrradabstellplätze,…). Auswirkungen auf den Altbaubestand oder auf Grundstückspreise haben diese allerdings nicht.

Logischerweise führt auch die hohe Auslastung vieler Handwerker dazu, dass auch dort die Preise erhöht werden (können).

Die Betroffenen/Leidtragenden

Es lässt sich nicht streng gegeneinander abgrenzen, welche „Zielgruppe“ am meisten unter der schwierigen Lage leidet. Dennoch ein Versuch, um auch die Begrifflichkeiten zu klären:

Obdachlose/Flüchtlinge in der Anschlussunterbringung:

Die Stadt muss hier handeln (gesetzliche Vorgaben). Es gibt Zuschüsse von Land/Bund („sozialer Wohnungsbau“), daher ist die Stadt Leonberg hier auch im Zugzwang.

Dies trifft aber nicht auf die folgenden Personengruppen zu, bei denen wir akuten Handlungsbedarf sehen:

„Durchschnittsverdiener“

Angehörige sozialer Berufe, Alleinverdiener, - erziehende. Erwerb von Wohneigentum durch staatliche Förderung (KfW, L-Bank) ist –theoretisch- denkbar, aber Wohnungen in diesem Preissegment sind Mangelware („bezahlbarer Wohnraum“)

(junge) Leonberger Familien, Paare (ohne/mit wenig Eigenkapital)

Immer mehr junge Leonberger sind gezwungen, beispielsweise ins sog. „Hinteramt“ abzuwandern, wo die Bauplatzpreise noch einigermaßen erschwinglich sind. Die Differenz bei einem Reihenhaus (z.B. zwischen Leonberg und Wimsheim) macht schnell mal in der jährlichen Darlehensbelastung 5.000-6.000 EUR aus.

Die Mischung macht´s – warum ist es sinnvoll, dass Leonberger in Leonberg wohnen können?

Zuzug bringt frischen Wind und neue Ideen in eine Stadt. Aber es entsteht sozialer Unfrieden, wenn dies eindimensional zu Lasten der Einheimischen geht. Wir wollen nicht nur Topverdiener und Vermögensmillionäre in Leonberg haben, sondern alle Bevölkerungsschichten. Wer in Leonberg aufgewachsen ist, identifiziert sich mit der Stadt, engagiert sich oft auch ehrenamtlich in den Vereinen oder verbringt dort seine (aktive) Freizeit. Leonberg bietet zwischenzeitlich viele attraktive Arbeitsplätze. Wer hier auch wohnt reduziert den Pendlerverkehr. Die vorhandene Infrastruktur (Schulen, Bäder,…) wird ausgelastet – ja und weitere KiTas kosten Geld.

Aber – was Manche nicht wissen (wollen), die kommunalen Einnahmen aus der Einkommensteuer (2017: 31,7 Mio.) liegen zwischenzeitlich deutlich über den Einnahmen aus der Gewerbesteuer (26,3 Mio.) – und sie steigen auch seit Jahren schneller.

Stadt muss selbst die Initiative ergreifen und preisgünstigeres Wohnen ermöglichen

Natürlich kann man sich weiterhin – wie leider eine Mehrheit im Gemeinderat – auf den Standpunkt stellen: „wir haben das Problem nicht zu verantworten, also müssen wir auch nicht zur Lösung beitragen. Bund und Land sind in der Pflicht.“

Wir finden: „natürlich ist auch die Stadt in der Pflicht – auf andere nur zu warten, verschärft die Problematik“. Abgesehen davon, die Stadt Leonberg mit einer Verschuldung von (demnächst) annähernd 100 Mio. (perspektivisch eher deutlich mehr) ist sehr wohl Profiteur der eingangs erwähnten Geldpolitik der EZB. Leonberg spart dadurch nämlich Zinsen (im Vergleich zu einem „normalen“ Durchschnittszins Niveau) von rd. 2,5-3 Mio. – jährlich!

Einen Teil dieser jährlichen Ersparnis („windfall profits“, denn die Stadt kann nichts dafür, hat einfach Glück) muss als Budget bereitgestellt werden, um in einem potentiellen Baugebiet Grundstücke zu erwerben. Die Stadt kann dann nach einem bestimmten Kriterienkatalog (Berücksichtigung von bisherigem Wohnort, Arbeitsort, Kinderzahl, Einkommen, eingebrachtem Grundstück etc.) die erschlossenen Grundstücke direkt an Bauwillige verkaufen – natürlich zu einem vergünstigten Preis. Verlangt die Stadt bei einem Reihenhausgrundstück beispielsweise 350 statt 600 EUR/qm, so kann die Ersparnis für Bauwillige bei fast 2.500 EUR Darlehensrate im Jahr liegen, bei einem Einfamilienhaus Bauplatz auch mehr als doppelt so hoch.

Geeignete Grundstücke können an Bauträger/Investoren veräußert werden, mit denen verbindliche Vereinbarungen über die späteren Endverkaufspreise getroffen werden oder über den Anteil von sog. bezahlbarem Wohnraum.

Noch viel sinnvoller ist es allerdings, auf Bauland zurückzugreifen, das der Stadt bereits gehört, weil damit eine deutlich schnellere und kostengünstige Umsetzung gelingt. 2 Beispiele dafür:

Areal entlang der Berliner Straße: potenzielle Baufläche ist weitgehend erschlossen, Infrastruktur (KiTa, Einkaufsmöglichkeiten,…) ist vorhanden. Bauplätze könnten umgehend an Investoren/Bauträger veräußert werden mit konkreten Vorgaben der Stadt, zu welchen Preisen (Teile der) Wohnungen in den Verkauf kommen. Oder die Stadt könnte sich Wohnungen zur Belegung sichern. Natürlich sind dazu immer Zugeständnisse beim Verkaufspreis des Geländes notwendig. Aber - mehrheitlich im Gemeinderat abgelehnt.

FKK-Bereich des LeoBades (ein ca. 50 m breiter kaum genutzter Streifen der Liegewiese): die Stadt könnte hier Grundstücksflächen zum Bau von (7-10) Reihenhäusern direkt an junge Leonberger (Familien/Paare) abgeben und dabei z.B. statt 600 EUR pro qm „nur“ 350 EUR/qm verlangen. Dies würde den Interessenten im Jahr rd. 2.500 EUR Darlehensrate ersparen. Der Lärmschutz ist durch eine begrünte Lärmschutzwand und evtl. eine Vereinbarung zum Lärmschutz lösbar. Übrigens hätte sich dadurch auch trotzdem noch ein nennenswerter Beitrag zur Sanierung des Bades ergeben. Aber - mehrheitlich im Gemeinderat abgelehnt.

Wenn die Stadt nicht selbst Grundstücke vermarkten kann, muss sie mit (kommunalen) Baugesellschaften zusammen arbeiten. Die Gründung einer stadteigenen Baugesellschaft ist viel zu aufwändig (Personalkosten für Geschäftsführer, Gründungskosten) und zu riskant. Auch eine solche Gesellschaft müsste die Bauleistungen formell ausschreiben. Abgesehen davon würde auch diese wiederum subventioniertes Bauland benötigen. Geeignete seriöse Partner mit umfangreicher Erfahrung gibt es genügend (Siedlungswerk, Bietigheimer Wohnbau, Mörkbau, …).

Voraussetzung ist aber immer, dass die Stadt eigene Grundstücke einsetzt und diese unter dem aktuellen Marktpreis verkauft!

 

Blockadehaltung im Gemeinderat

Nach Meinung Vieler ist Leonberg nicht für das Problem und damit für dessen Entschärfung verantwortlich – obwohl die Stadt wie dargestellt (Zinsersparnis, Anteil an der Einkommensteuer,…) durchaus profitiert.

Beispielsweise werden überzogene gesetzliche Anforderungen angeführt, die das Bauen verteuern. Dies ist in Teilen zutreffend, allerdings erklärt dies ja allenfalls (eher minimale) Preissteigerungen im Neubau, aber nicht bei den Grundstücken und im Bestand.

Bewusst unpräzise Formulierungen (CDU: „Bebauung des Stadtparks“ / Freie Wähler: „Verkauf der Liegewiese“) sorgen für eine „grundsätzliche Ablehnungshaltung“, die dann auch nicht mehr näher begründet wird. „Es sind in Leonberg 700-800 Wohneinheiten im Bau/in der Planung“ (Freie Wähler). Diese Aussage stimmt zwar, aber darunter sind ausschließlich Wohnungen, die zu aktuell hohen Marktpreisen, ja teilweise sogar im Bieterverfahren, verkauft werden. Lediglich auf dem TSG Areal ist 25% bezahlbarer Wohnraum vorgesehen – Verwirklichung in 2019/2020.

 

Fazit

Im Gemeinderat, in der Stadtverwaltung und in der öffentlichen Wahrnehmung muss die Erkenntnis greifen, dass preiswerter Wohnraum nur mit stadteigenen Grundstücken geschaffen werden kann. Ideal: die Grundstücke gehören schon der Kommune. Teurer wird es, wenn die Stadt diese Grundstücke erst noch erwerben muss. Hierfür ist dann im Haushaltplan ein Budget (z.B. 2 Mio. EUR) einzusetzen. Dies kann bei Bedarf auch zur „Subventionierung“ von Investoren eingesetzt werden, die damit bezahlbaren bzw. preiswerteren Wohnraum schaffen wollen.

 

Ottmar Pfitzernmaier / 08.01.18

SPD Fraktion im Leonberger Gemeinderat

 

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